En nuestro artículo anterior sobre la “Reglamentación a la Ley de Propiedad Horizontal”, mencionamos la posibilidad de la asistencia virtual a través de métodos electrónicos y tecnológicos (como conferencias telefónicas, video – conferencias) en las reuniones de Asamblea de Propietarios y de Junta Directiva, siempre que así lo disponga el Reglamento de Copropiedad del PH, como uno de los aspectos más relevantes introducidos por esta nueva reglamentación al Régimen de Propiedad Horizontal.

No obstante, estas disposiciones generaron un sin número de dudas e inquietudes en los administradores y propietarios de propiedades horizontales con relación a la validez de las decisiones adoptadas en Asambleas de Propietarios que se celebran encontrándose todos los participantes presentes de manera virtual y, asimismo, con respecto de la necesidad de modificar los Reglamentos de Copropiedad que no contemplen tal posibilidad de participación virtual. Se han dado algunas opiniones que consideran que estas Asambleas de Propietarios deben realizarse de manera mixta, es decir, una parte de los propietarios participan físicamente en el lugar donde fue convocada y otra parte virtualmente, para que las decisiones sean consideradas válidas.

Recientemente la Asamblea Nacional ha aprobado en tercer debate el proyecto de Ley 428, por medio del cual se introducen algunas modificaciones a la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 31 de 2010) que permitirán la celebración de reuniones de la Asamblea de Propietarios y de la Junta Directiva de forma virtual, con determinados parámetros a seguir en cuanto a su convocatoria, celebración y el contenido de sus actas, sin tener que modificar los Reglamentos de Copropiedad. Con este proyecto, que solo se encuentra pendiente de ser sancionada por el Ejecutivo, en cierta medida se llenarían algunas lagunas jurídicas con respecto a la validez de las decisiones adoptadas por los propietarios o juntas directivas en reuniones celebradas mediante el uso de herramientas tecnológicas.

Ahora bien, cabe resaltar que la Ley 31 tal cual se encuentra vigente, no señala de manera taxativa que la reunión de los propietarios debe ser física, para que sea considerada válida una Asamblea de Propietarios; no especifica que la asistencia es esencialmente presencial. Por lo tanto, somos del criterio que actualmente nada impide que la Asamblea de Propietarios pueda reunirse de manera virtual por lo que las decisiones que sean adoptadas por los propietarios en reuniones celebradas virtualmente tienen el mismo valor jurídico que aquellas celebradas de manera presencial. La Asamblea de Propietarios resulta de la convocatoria; es un órgano de la propiedad horizontal y no un número, por lo que no puede resultar sino de la convocatoria de todos los propietarios. Si la Ley permite que se puedan hacer las convocatorias por medios electrónicos, de igual forma podemos entonces interpretar que es posible, por ese mismo medio, recibir poderes y celebrar reuniones.

En ese sentido, con el presente artículo queremos destacar algunos elementos que demuestran que la Asamblea de Propietarios de un PH sí puede celebrar sus reuniones de manera virtual y adoptar decisiones totalmente válidas, indistintamente que la Ley 31 tal cual se encuentra vigente, no lo contemple textualmente. Por lo tanto, en las siguientes líneas entraremos a analizar estos elementos al tenor de las actuales disposiciones de la Ley 31, sin entrar a considerar las modificaciones contempladas en el proyecto de Ley 428.

En primer lugar, resaltamos que se puede hacer la debida convocatoria de la reunión virtual cumpliendo con los requisitos formales tal como están actualmente señalados en el artículo 50 de la Ley 31: i) plazo legal para convocarla: con no menos de 10 ni más de 20 días hábiles previos a la celebración de la reunión; ii) forma en que puede convocarse: a través de carta o por cualquier medio electrónico, dirigido a la dirección que haya indicado cada propietario, o por entrega de la citación en la unidad inmobiliaria correspondiente.

Asimismo, en la convocatoria se indicaría la fecha, hora y lugar en que se celebrará la reunión virtual. Como lugar, correspondería señalar el medio electrónico o tecnológico y en qué forma los propietarios estarán en comunicación.

En cuanto a las decisiones que sean adoptadas por la Asamblea de Propietarios en estas reuniones virtuales, para que las mismas surtan efecto legal y sean de obligatorio cumplimiento deberán ser aprobadas por más de la mitad de todas las unidades inmobiliarias que estén al día con sus obligaciones financieras con la propiedad horizontal, salvo los porcentajes en específico que la Ley dispone para la adopción de determinadas decisiones. Asimismo, estas decisiones se harían constar en un acta, considerando los requisitos mínimos tal como están actualmente indicados en el artículo 53 de la Ley 31, entre los cuales destacamos los siguientes:

a) Lugar, fecha y hora, que deberán coincidir con los señalados en el aviso de convocatoria: Consideramos que al señalarse el medio electrónico o tecnológico utilizado (por ejemplo: Zoom, Skype, Google Meet, etc.), su código o ID y contraseña, de aplicar, se cumple con el requisito de lugar, lo que podría ser considerado como suficiente para que la reunión sea válida. En ese sentido, el lugar de celebración de la Asamblea no es físico, como tampoco la comunicación de la convocatoria.

b) Lista de propietarios que asistan personalmente o a través de mandatario: A nuestro criterio, personalmente no significa presencia física, por lo tanto,si los propietarios estuvieron en la Asamblea por medio electrónico o tecnológico, entonces ello significa que estuvieron presentes. En ese sentido, los propietarios que estén presentes en una reunión virtual, se consideran igualmente que han asistido personalmente a la misma.

Un elemento importante del cual se debe dejar constancia en el Acta de la Asamblea de Propietarios, es la indicación de que los participantes de la reunión virtual han estado directamente en comunicación. Ello no es un requisito que se encuentra taxativamente contemplando en la Ley 31 dentro de los requisitos mínimos que debe contener el Acta, pues esto lo contempla el Código de Comercio para la Asamblea de Accionistas y de Juntas Directivas de sociedades, lo cual se puede aplicar por analogía en estos casos de Asambleas de Propietarios de PH, siendo que así el derecho lo permite.

Por otro lado, es relevante hacer mención de algunos otros elementos que a nuestro criterio merecen igualmente ser objeto de atención a fin de garantizar la validez de las Asambleas Virtuales, entre ellos: a) dejar constancia en el Acta sobre la continuidad del quórum necesario durante toda la reunión; b) realizar la verificación de identidad de los participantes virtuales para asegurar que en efecto sean los propietarios o sus apoderados; c) verificar si el medio electrónico o tecnológico a utilizar para la reunión estará disponible para todos los propietarios; d) se debe contar con una adecuada velocidad de internet y con equipos electrónicos en condiciones óptimas, para que la reunión sea fluida y no se presenten problemas técnicos; e) se requiere tecnología de punta para realizar estas reuniones y que todos los que cumplen un rol en la copropiedad estén familiarizados con la plataforma virtual a utilizar.

Para finalizar, les compartimos algunas de las ventajas que consideramos aportan las reuniones virtuales a las propiedades horizontales:

- Representa beneficios en materia de tiempo y costos, puesto que proporciona a los propietarios participantes un estado de comodidad, tolerancia y orden.

- Permite la participación e integración de más del 90% de los propietarios, ya que estos pueden participar desde el lugar donde se encuentren, inclusive fuera del país.

- Puede ser una solución a uno de los problemas que con frecuencia se presentan en las propiedades horizontales, que es la imposibilidad de tomar decisiones por falta de quórum a las reuniones de Asamblea de Propietarios.

- Orienta hacia un modelo de administración más tecnológico y moderno con espacios y ambientes de bienestar, aprendizaje tecnológico y nuevos momentos de convivencia.

Evidentemente las nuevas tecnologías llegaron para simplificar y dar comodidad en nuestro día a día, tecnologías que sin lugar a dudas pueden ser usadas para facilitar la celebración de las Asambleas de Propietarios y ser perfectamente válidas. Las Propiedades Horizontales tienen la posibilidad y todo el aval para realizar sus Asambleas Virtuales, de tal forma que puedan hacer partícipe a los copropietarios de todos los acontecimientos, así como aquellos mecanismos que sean necesarios determinar en conjunto.